Evolution des prix de l'immobilier en Suisse

Malgré la crise financière en 2008, les prix de l’immobilier en Suisse ont continué à grimper. C’est bien évidemment la règle de « l’offre et de la demande » qui influence cette évolution ascendante.

L’augmentation significative du nombre de constructions de ces dernières années n’est toujours pas arrivée à satisfaire la demande importante en matière de logements. Les 40'000 nouveaux biens annuels mis sur le marché ne suffisent plus. Il n’y a qu’à regarder les taux très faibles des appartements vacants.

L’immigration importante de ces dernières années vers la Suisse a accentué la pression dans ce secteur immobilier. Cette augmentation démographique devrait se poursuivre jusqu’en 2035 d’après les prévisionnistes. Des pôles très sensibles sont apparus comme Zürich, Bâle, l’arc lémanique et certaines stations touristiques très prisées. On peut parler de zones « rouges » pour ces régions où les prix y sont comparables, pour certains biens, à ceux pratiqués dans des grandes métropoles comme New-York, Londres ou Paris.

Chez nous, les prévisions pour 2011 tablent encore sur une progression à la hausse des prix de l’immobilier, même si un  léger fléchissement est à relever pour le premier trimestre de cette année dans certaines régions. Si l’on observe la situation du parc immobilier aux Etats-Unis, en Irlande ou en Espagne, on peut constater une chute d’environ 25 % des prix dans ce secteur.

Dès lors, il devient légitime de se poser la question suivante : « Doit-on craindre un effondrement semblable du marché en Suisse » ? La réponse des spécialistes est clairement non. Malgré une augmentation importante des prix, la situation n’est en effet pas comparable. Dans notre pays, on n’assiste pas à un problème lié à l’octroi trop facile d’un crédit ni à un effet spéculatif comme cela avait été le cas au début des années nonantes. Dès cette époque, les AFU (Arrêtés Fédéraux Urgents) ont limité la spéculation, ce qui a permis de tirer certains enseignements.

Les taux d’intérêts très bas ont permis à beaucoup d’Américains de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier souvent surévalué. Les conditions de crédit irréfléchies pour des emprunts à risques ont conduit les Etats-Unis à ce que l’on appelle « la crise des subprimes ». En Espagne, des prêts étaient accordés pour des durées de 40 voire même de 50 ans !

C’est pour prévenir tout dérapage que la FINMA, l’organe de contrôle des banques, observe avec attention la nouvelle tendance qu’ont certains établissements à accorder un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu’à 90 % et ne demandant dès lors plus les 20 % de fonds propres habituellement exigés. Le phénomène reste marginal mais mérite d’être analysé. Une politique trop laxiste dans ce domaine pourrait avoir de fâcheuses conséquences pour un certain nombre de ménages suisses.

La prudence reste donc de mise lors d’une demande de crédit. Une règle est à considérer : Les 6 % de la valeur du bien immobilier devraient représenter au moins un tiers du salaire brut (cumulé si les deux époux travaillent). Pour un appartement de Frs. 700’000.-, cela représenterait un salaire annuel brut minimum de Frs. 126'000.-.

Bien évidemment, l’importance des fonds propres joue un rôle déterminant sur le montant des charges hypothécaires. En outre, l’acquisition d’un logement entraîne de multiples coûts annexes dont la plupart ne peuvent pas être assumés par l’emprunt hypothécaire. Ainsi, devenir propriétaire en limitant ses garanties financières peut s’avérer problématique en cas d’imprévus.

 

Laurent Pannatier - Consultant TRIBUNES ROMANDES et Resp. Régional de l’agence PROXIMMO

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