Immobilier suisse en plein boom – pour combien de temps encore?

L'immobilier est généralement considéré comme une catégorie de placement sûre. Avec les turbulences actuelles des marchés, il n'est donc pas étonnant que de plus en plus de capitaux affluent vers l’immobilier suisse, une tendance dangereuse selon UBS Research Suisse.

Les données de base du marché de l'immobilier résidentiel en Suisse restent solides. Le bas niveau des taux d'intérêt fait plus que jamais le bonheur des acquéreurs (potentiels) de biens immobiliers. Depuis 2007, la population croît chaque année nettement plus que deux fois plus vite que sa moyenne à long terme. Les revenus des ménages continuent de progresser allègrement, quoique légèrement moins vite qu’auparavant. Pourtant, la confiance générale dans l’immobilier suisse affiche des fissures grandissantes.

En cinq ans seulement, les prix des logements en propriété ont par exemple augmenté en moyenne de 35% à travers le pays (40% pour la région de Zurich, 70% autour du lac Léman). On évoque donc de plus en plus la surchauffe du marché de l’immobilier.

Certes, aucune spirale baissière n’est à craindre pour 2012, mais l’accalmie n'est pas non plus pour demain, alors que les inégalités sur le marché de l’immobilier résidentiel se sont massivement creusées ces dernières années: des taux d'intérêt qui perturbent le marché, des attentes clairement trop optimistes de la part des investisseurs ainsi que des perspectives moroses pour la zone euro jointes à l'absence de placements alternatifs: un mélange dangereux. Pourtant, malgré la mauvaise conjoncture, UBS Research Suisse s’attend à ce que la hausse des prix se poursuive au cours des douze prochains mois, d'environ 4,0% pour les appartements en propriété et 3,5% pour les maisons individuelles.

Fléchissement de la demande en surfaces de bureau

Le ralentissement mondial de la conjoncture va aussi toucher la Suisse. Mais l'activité de bureaux s'est révélée plutôt résistante ces derniers temps: le nombre des actifs occupés est resté presque constant durant la crise financière de 2008-2009, la plus forte récession depuis le choc pétrolier de 1975. Cette stabilité étonnante se reflète en grande partie dans les loyers des bureaux. On peut douter qu'une telle performance se répète: comme la crise intensifie la réglementation du secteur financier, la croissance de l'occupation associée devrait se montrer plus faible au cours des prochaines années en Suisse. Il faut donc s'attendre à un recul de la demande de surfaces de bureaux à l'échelle du pays. Pour 2012, UBS Research table sur une hausse de seulement 0,5% des loyers offerts dans l’ensemble de la Suisse. Au niveau des surfaces commerciales par contre, nous anticipons un recul d’environ 2,0% des loyers offerts. Cette baisse tient principalement d’une part au fort élargissement de l’offre, notamment dans les centres commerciaux, d’environ 20% du stock total actuel, et d’autre part à l’augmentation du tourisme d’achat dans les régions frontalières en raison de la force du franc.

Valorisations élevées des placements immobiliers indirects

2011 a été une année faste pour les actions immobilières suisses, qui ont affiché une performance de 6,1% en glissement annuel, alors que le Swiss Performance Index (SPI) chutait de 7,7%. Cette surperformance a plusieurs raisons: d’une part, les sociétés immobilières ont affiché des résultats meilleurs que prévus en raison de la faiblesse des taux et du dynamisme du marché immobilier suisse. D’autre part, la légère appréciation de l’immobilier a été renforcée par l’allégement de la pression fiscale sur le versement des dividendes. Avec une performance de 6,8%, les fonds immobiliers s’en sont encore mieux sortis en 2011. Globalement, malgré des valorisations assez élevées, l’immobilier coté conserve la faveur des investisseurs, notamment en raison du contexte économique actuel qui sous-entend que les taux devraient dans un premier temps se maintenir à un faible niveau. En cas d’effondrement de la conjoncture, les valorisations élevées actuelles, à court terme en particulier celles des actions immobilières, comportent cependant un risque de prise de bénéfices.

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