Une stabilité trompeuse pour le marché immobilier suisse en 2012

Le marché suisse de l'immobilier a été presque entièrement épargné par les vicissitudes des marchés des capitaux et de la conjoncture ces dernières années. En 2012, son évolution restera stable, car ses fondamentaux n'affichent pas de changements majeurs. Il continuera de subir les répercussions des taux d'intérêt bas et d'une immigration toujours élevée. Le ralentissement conjoncturel actuel est trop modéré pour tempérer la tendance à la surchauffe dans le segment de la propriété du logement. Ce dernier montre de plus en plus de signes d'une surévaluation liée à une demande excessive; l'étude actuelle du Credit Suisse ne constate toutefois pas de bulle spéculative. Les économistes émettent davantage de craintes concernant le marché très disputé des immeubles de rendement.

Le marché suisse de l’immobilier a pratiquement échappé aux crises internationales et aux revers de conjoncture des dernières années. Cette évolution stable l'a placé dans la ligne de mire des investisseurs institutionnels et privés, faisant du manque de possibilités de placements et de la surchauffe les deux thèmes dominants. A moyen terme, les taux d’intérêt anormalement bas qui conduisent déjà à des distorsions de marché laissent entrevoir des perturbations. Depuis plusieurs années, certains mettent en garde contre une bulle et beaucoup de gens craignent une répétition de l’histoire. Si des risques existent bel et bien aujourd’hui, ils diffèrent de ce que nous avons connu ici dans les années 90 ou plus récemment aux Etats-Unis.

Le marché suisse de l'immobilier ne souffre pas d'une spéculation marquée ni d'une croissance démesurée du volume des crédits hypothécaires. En outre, le secteur de la construction ayant atteint la limite de ses capacités, une surenchère de l'offre n'est pas à craindre pour l'instant. En revanche, la forte stabilité du marché suisse de l'immobilier observée ces derniers temps représente un risque potentiel puisqu'elle procure un faux sentiment de sécurité aux investisseurs privés et institutionnels. Le bas niveau des taux d'intérêt est trompeur, car il incite à surévaluer les immeubles de rendement.

Ruée sur les appartements en propriété

Les distorsions de coûts dues aux taux d’intérêt laissent entrevoir toujours plus clairement deux vitesses sur le marché du logement. D’un côté, une course effrénée aux appartements en propriété, ayant raréfié l’offre et généré des augmentations de prix préoccupantes. De l’autre, des problèmes croissants relatifs à l'écoulement des logements en location, notamment dans les segments des constructions nouvelles et de haut standing, qui ne sont atténués que par une immigration durablement élevée. Pour aggraver la situation, l’élargissement de l'offre, mue par l’intérêt accru des investisseurs institutionnels pour les immeubles de rendement, est de plus en plus fortement concentré sur les logements en location. Cette tendance se poursuivra probablement cette année étant donné la constance des fondamentaux. Le taux d'offre tout comme celui des appartements en propriété vacants continueront à s'abaisser vers des planchers jamais atteints depuis plusieurs années. Il faut donc compter avec une poussée durable des prix dans le segment de la propriété et, parallèlement, à une progression des logements inoccupés dans celui de la location.

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